盘活农村闲置房资源 打造城里人第二居所

　　从2013年开始，我县用改革的思路，创新工作方法，秉着“走出去、请进来”的理念，或利用农村闲置房兴办农家客栈招引城市客人，或是把农村闲置房屋流转出租给城里人，成为他们的第二居所，盘活农村闲置房房屋资源，既缓解了农民“本土”创业的资金压力，又带动和发展了民宿客栈、乡村旅游、现代农业等富民产业，促进地区转型发展和绿色崛起，实现了“空心村”的二次创业。

“空心村”亟待变身

曾经闲置的农居将变身养生会所

　　“说村不是村，有院没有人。说地不是地，草有半人深。”近些年来，随着农村人员大量外出务工或搬迁，一些偏远地方陆续出现了一种“空心村”现象。我县自然也不例外，“空心村”的出现，衍生出土地荒芜、村舍闲置等问题，已成为新农村建设和城乡统筹发展面临的主要难题。

　　曾一度弥漫着“无可奈何花落去”荒废感的富春江镇村芦茨村蟹坑口自然村，如今，随着外婆家“俺的生活”系列项目的落户，通过农村闲置房屋的转流，则又焕发出一种“春风吹又生”的生机与活力。在这个小山村，由于80%以上青壮劳力外出打工经商，留在村里的基本都些老年人，村中不少农房闲置，农田耕作缺乏劳力，部分偏远的田地则干脆荒弃不耕，各种资源缺乏有效利用。

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　　事实上，除了留守人员和田地的荒芜外，“空心村”的大量出现，在农村暗藏着诸多隐患。首先是土地浪费严重。“空心村”旧房占用的土地，耕不能耕，用不能用，造成了土地资源的极大浪费。一方面是农民建新不拆旧，造成土地大量闲置；另一方面，许多村庄出现无地建房现象。

　　其次是影响环境卫生。“空心村”的废弃房屋由于无人居住，所以也无人修缮，有些已经倒塌。不少村民将老房用于圈养禽畜。没有人清理，致使村内垃圾成堆、污水横流、杂草丛生。“脏、乱、差”，影响居民的居住环境和身心健康。

　　最后是阻碍农村经济的发展。“空心村”的存在，使农民居住分散凌乱，农村的村落分布面积过大，村庄外延拉长，增加了农村进行水、电、路、通信、公用设施等基础设施统一建设的难度，延缓了农村经济的进一步发展。

着力破解“空心村”难题

金牛村成了小有名气的民宿村

　　城镇化的快速推进，造成城乡建设用地的矛盾日益突出，一方面农村大量房屋资源被闲置，另一方又有许多急需建房的农户无地可建，致使农村违法建筑屡禁不止。据调查，我县97474户农户中有闲置住宅、废弃住宅就有10532户，占总户数的10.8%。我县通过严格执行“一户一宅”政策，加大了农村违章建筑的拆除力度，对整理出来的建设用地，按照宜耕则耕，宜绿则绿，宜建则建的原则，做到地尽其用，清理整治出来的1000余亩土地，其中300亩安排用于农民建房，解决了900多户村民无地建房的难题。对部分房屋质量较好符合村庄规划的旧宅，通过调剂给无房户、住房困难户，解决了农村困难群众建房难题；加上配套建设村庄道路、停车场、公园、绿化、休闲文化广场等公建服务设施，提升了村庄品位。

　　在美丽乡村建设和土地综合整治中，不少地方往往采取整村搬迁的模式，不但改造的代价比较大，也使得大量具有乡土特色的古村落永久消失，造成农村村落文化的断层。其实，一些有独特乡土特色的农村闲置房屋，只要适当加以整修，就是一道靓丽的风景线，对城里人很有吸引力，可以让城里人“记住乡愁”。在清理农户“一户多宅”时，我县对老宅并不是一拆了之，而是区别对待，对一些房屋所处位置较好或房屋有特色，房屋结构、质量较好且符合村庄建设规划和土地利用规划要求的房屋予以保留。对一些夹杂在古建筑村落和民俗风情村落中，建筑风格怪异、影响村落风貌现代建筑，在处理好相关产权关系后，予以拆除，以确保村落的整体风貌。在强调单体建筑保护的同时，更注重对特色村落环境的保护，最大限度保护乡村的历史文脉和自然景观，突出土味、农味和野味，保持鲜明的乡村特色。

　　保护是为了利用，利用可为保护提供财力支持，两者相辅相成。在坚持保护优先的前提下，围绕建设优秀传统文化传承体系，将物质遗产与非物质遗产保护共进，优秀传统文化与自然生态文化保护兼顾，进行科学的商业利用，适度发展乡村文化休闲旅游业，努力实现“保护促利用、利用强保护”的良性循环。深入发掘特色村落的山水禀赋、文化内涵和旅游价值，充分利用好这一发展民宿和乡村旅游的很好的载体，围绕“修复优雅传统建筑、弘扬悠久传统文化、打造优美人居环境、营造悠闲生活方式”，把农村打造成为“基础设施完善、生态环境良好、地域特色鲜明”的美丽乡村，为大力发展休闲观光农业和农家乐、民宿经济奠定良好的基础，使“空心村”二次创业成为农民增收致富的新源泉。

　　无论是城南街道的金牛村、江南镇的环溪村，还是富春江镇的茆坪村等，都是利用当地的生态资源、传统文化、特色建筑等，通过对闲置房屋资源的盘活利用，发展富有当地乡村文化特色的旅游业等富民产业，实现了“空心村”的二次创业。

多种模式让“空心村”变实

　　如何实现“空心村”二次创业？为此，我县制定出台了《桐庐县乡村违法建筑处置若干规定》、《桐庐县“无违建县”创建工作违法建筑认定和处置规定》、《关于在全县开展农房“一户多宅”清理整治行动的通知》等政策，指导农村“一户多宅”清理处置，规范分类处置程序和处置标准，使全县农村闲置房处置有了明确具体的分类标准和程序规定。同时，还制定了《桐庐县“空心村二次创业”改革实施方案》，从农村闲置房屋的界定、闲置房屋的分类处置、房屋产权关系处理、出租房与承租方的利益分配、宅基地提供方与出资建造方的利益关系处理等方面进行了全面的梳理，出台了切实可行的制度，既合乎现有法律法规的要求，又维护了双方的利益。

　　各乡镇（街道）对被认定为有利用价值的闲置房屋建立了县级农村闲置房屋数据库，运用多种手段对外招引。建立起官方发布渠道，将闲置房招租信息通过县农村集体产权交易中心对外发布。并把项目介绍和房源信息通过淘宝网、县旅游咨询中心网站等平台对外发布进行招商。此外，通过探索走市场化路子，尝试采取政府购买服务的方式，跟县内外多家房产中介公司合作，由他们负责对外招租。还以民宿设计大赛、乡村摄影比赛等活动为载体，通过微博、微信等自媒体来扩大知晓度，吸引外来资本投资闲置用房。

　　同时，我县根据不同村庄闲置房屋的类型和不同条件，创新多种闲置房的处置利用模式：

　　出租模式。该模式采取由村集体对农户“一户多宅”的有利用价值的闲置用房进行统一收购，将其产权转为集体所有，然后由村集体统一招引、统一出租给城市个人，由承租的城里人自行装修，或自行居住，成为城里人的第二居所，或发展民宿，实现二次创业。去年开始，合村乡岭源村便将村里有特色的闲置房屋统一收购，对外招引，有选择地出租给城市人，成为他们的第二居所；或兴办农家客栈，吸引城市客人来居住。出租模式盘活空心村闲置房产，也为村集体和农民增加了长期性租金收入。

　　联营模式。由村集体对农户一户多宅的有利用价值的闲置用房进行统一收购，村委会和社会资本联合开发经营，村集体以房产入股，负责村庄环境整治，业主则按照“改内不改外”的要求负责房屋装修和日常经营，收入按比例分成。如莪山畲族乡戴家山自然村30余户闲置房屋由村里统一出租给德清洋家乐投资团队，开发成秘境酒店。同时，结合铁砧石自然村特色村寨改造项目，原汁原味的“山乡生活”别具风味。

　　合作模式。采用“三合一”的方式发展乡村民宿经营来盘活农村闲置房资源，在城南街道金牛村，由县村村乐旅游咨询服务公司负责旅游产品设计、宣传、营销、客源组织、服务管理和旅程接待；村委负责民宿村外部环境整治提升、引导农户按照要求进行客房标准化改造，并协助村村乐公司做好相关协调工作；农户自主经营，即农户自行负责对闲置房屋的装修，并按公司统一管理标准承接公司组织的来客接待。首批签约经营户13户，接待床位278张，日接待能力达到300人。自去年10月1日部分经营户开张营业以来，共接待游客7800人次，直接经营收入102万元（不含农产品销售收入）。

　　出让模式。采取对因旅游开发等项目需征收集体土地并涉及农户搬迁的，房屋收归村集体所有，对其中质量较好的房屋予以保留，并在符合“两规”的前提下，与村其它闲置建设用地一起征为国有土地，按净地或带房屋进行公开招拍挂。如合村乡大溪峡谷旅游接待中心就是按照这种模式进行的。

　　居农共建模式。由城里人和本村村民联合建房，审批宅基地面积按本村村民允许面积核定审批，按农房审批程序办理。而建房资金由城市人和本地村民协商出资，房屋建造完成后，经所在乡镇政府会同国土等部门验收合格并确认后，办理《农村土地使用权证》。共建双方凭《居农共建协议》及《农村土地使用权证》，到乡镇村建办换发《居农共建房票》，房票明确双方在房屋所有中的权益。

　　我县的“空心村”二次创业模式是一种依附在美丽乡村之上的休闲养生养老产业和农家乐旅游业，实现了美丽乡村建设效益的兑现。在城市化、工业化、老龄化以及生态文明发展进程中逐渐形成了适合农村发展的新型业态，这一模式是对“绿水青山就是金山银山”这个发展理念的实践探索，不仅有效推进城乡要素流动、激活农村沉睡资源，也成了农村农民致富的新源泉。