5月1日起，新修订的《杭州市物业管理条例》施行

近段时间，家景星城小区部分业主因物业费缴纳问题被物管公司起诉。大部分业主因为车辆刮擦、房屋漏水问题一直欠着物业费，时间最长的有5年。最终，通过法官调解，业主将拖欠多年的物业费补上。

小区物管涉及千家万户，物管费啥时交？物管公司撤走小区无人管怎么办？未入住业主物业费如何交？……类似的问题时常发生，而从2002年起实施的《杭州市物业管理条例》显然已经“力不从心”。不过，今年5月1日起，新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）将正式施行，一些与百姓息息相关的物管问题将得到更好的诠释和解决。

未入住 物业费不再打七折

未搬入小区居住，得交70%的物业费，很多业主都碰到过这样的问题。2008年，市民钱先生在普罗旺斯小区买了一套住房，而后一直空着没有入住。直到2011年，钱先生才把房子装好，作为婚房入住。然而，从2008年起，钱先生就一直在交物业费，费用打七折。

关于物业费的收取问题，业主们普遍比较关心，且争议较多。县房地产管理处物业监管科相关负责人表示，从这两年小区业主对物管公司的投诉看，主要是小区停车难、监控设施设备问题、房屋质量问题、物业管理人员的服务水平等多种原因造成物业费难收取。

值得注意的是，从5月1日起，新《条例》再次对物业费收取进行了修改：物业交付使用后，业主应当依照前期物业服务合同的约定缴交物业服务费。在收取金额方面，新《条例》取消了原条例关于尚未居住物业按70%收取物业服务费的规定，明确将物业服务成本变化情况等因素列为调整收费标准的依据。同时，对于业主逾期不缴纳物业服务费的，业委会可采用公示等方式协助物业服务企业催缴。

物业撤 小区管理有人“挑大梁”

物业费收不上来，导致物管公司撤离小区，管理陷入尴尬境地的事在我县一些小区也曾发生过。2010年5月，桐庐家园物业服务有限公司因物业服务费收缴率低，在服务合同到期后正式从春江花园小区撤出，小区一直处于无物业管理状态。最终，经过县政府召集相关职能部门召开协调会后，小区的管理暂由县环卫处、下杭社区接管小区日常保洁工作。

今后，这类问题将有人来“挑大梁”，处理起来会更顺当。新《条例》首次指出：“物业服务企业推出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理。”

县房地产管理处物业监管科相关负责人表示，对于小区突发状况的处理也是有期限的，最长不超过6个月。在这6个月内，小区的保洁、保安所产生的费用，均由业主买单。同时，新《条例》的内容也更加明确了相关部门职责，如损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地，可由消防大队进行罚款。

违法改 最高可罚10万元

物业费收取难也是目前物业管理的重要问题，争论焦点在于：一方面，业主由于车辆被划、房屋漏水、物件被盗等多种原因，认为物管服务不到位，交了钱却得不到相应的服务。另一方面，物业管理公司也觉得，业主对公司的服务范围并不是那么了解，什么事都要公司负责到底。

浙江成诚物业服务有限公司相关负责人介绍，房屋漏水是当前业主呼声较高的问题之一。究其原因，除了房子先天设计不足外，还有一些是由于不合理的装修导致。物管公司也挺无奈的，无法从根本上得到解决。

对此，新《条例》也进行了规范，禁止业主和非业主使用人违法拆改、变动房屋承重结构，禁止将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房等。同时，根据国务院条例和实际可操作性做了调整：最高可处5万元以上10万元以下罚款；如果情节较轻，则可处1万元以上5万元以下的罚款。这一样来，很多问题都有章可循。

县房地产管理处物业监管科相关负责人表示，下一步将组织相关人员进行系统培训学习新《条例》。新《条例》更加明确了物业企业、业主或非业主使用人的义务和权利，更具有操作性。比如禁止群租可写入小区管理规约，物业保修期满后的维修、更新、改造费用如何分配等都有了更细的规范，也更具人性化和合理性。