民法典明确规定物业维修资金的归属与使用 |
http://www.tlnews.com.cn/2021年10月20日 09:58:28 |
物业维修资金被戏称为房屋的“养老金”“治病钱”,其设立目的在于保障住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,其在性质上属于专项资金,兼具公共性和公益性,不得挪作他用。那么,物业维修资金的归属与使用,由谁说了算? 《民法典》第二百八十一条第一款规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。因此,维修资金的所有权既不属于房地产开发商,也不属于物业公司,而是属于全体业主共有。 同时,《民法典》在第二百八十一条第一款中明确规定了物业维修基金的使用范围,即可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。该条文进一步明确了维修资金的使用须经业主共同决定。依照《民法典》第二百七十八条的规定,使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共同决定事项,应当由专有。部分面积占比三分之二以上的且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的且参与表决人数过半数的业主同意。(注意:维修资金的筹集与维修资金的使用在表决程序上略有不同,筹集建筑物及其附属设施的维修资金,须经参与表决专有部分面积四分之三以上的且参与表决人数四分之三以上的业主同意。) 实践中,维修资金的使用一般由全体业主通过业主大会决定,而非由业主委员会决定,但也有例外。由于通过召开业主大会表决确定维修资金的使用往往耗时较长,但在出现如危及人身安全、房屋安全,对业主的生活可能造成重大影响等紧急情况时,对建筑物及其附属设施修缮的效率往往在价值取向上显得更为重要,因此,《民法典》第二百八十一条第二款同时也赋予了业主委员会在紧急情况下依法申请使用维修资金的权利。 此外,全体业主对维修资金的筹集和使用情况享有知情权,因此,无论是业主大会、业主委员会还是物业公司,都有义务将建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况定期向全体业主公布,提高维修资金使用的透明度,便于监督管理。为此,《民法典》第二百八十一条第一款规定,建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 《民法典》物权编第二百八十一条突破了《物权法》中关于维修资金使用范围的规定,将屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分也纳入了维修资金使用范围,明确了维修资金除用于维修外,还可用于更新和改造,避免了维修资金低效率使用,契合实践需要。同时,该条文中新增了业主大会和业主委员会的维修资金紧急申请使用权,避免了紧急情况下维修资金陷入使用僵局,有助于唤醒这笔“沉睡”的“房屋治病钱”,具有较强的实践指导意义。 |
原标题: 民法典明确规定物业维修资金的归属与使用 |
作者: 网络编辑:杨露萌 |