《杭州市物业管理条例》 |
http://www.tlnews.com.cn/ 2017年09月27日 08:43:32 星期三 |
新条例概况 新条例分为七章六十八条。 第一章为总则,共六条,主要从立法依据、适用范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等作了规定。比较新的是物业管理联席会议制度,以处理物业管理纠纷中的重大问题。当然其实际效果有待于以后的实践。最后,对于物业服务行业组织(物业管理协会)提出了建立诚信档案、制定服务规范及等工作要求,随着行业自律水平的提升,以后物业服务行业组织的地位将日益重要。 第二章为业主、业主大会和业主委员会。本章共二十条文,其中第七条主要是对业主及业主大会概念的界定;八、九、十条规定的是业主大会筹备组的组成及工作内容和工作方法;第十一条至第十五条主要规定的业主大会的成立及决议的内容和程序;第十六条规定的首次业主大会筹备经费的承担;第十七条主要规定的是相关部门对业主大会表决进行监督;第十八条至第二十七条规定的是业主委员会的选聘及工作。 第三章为物业管理服务,共十四条,其中第二十七和二十八条是划分及调整物业管理区域的原则规定;第二十九条是有关物业管理用房的规定;第三十一条和三十二条是有关前期物业服务的规定,包括前期物业的选聘方式、期限及前期物业服务企业的工作职责等;第三十三条是有关承接查验的规定;第 三十四条是有关物业服务应遵守的规范的规定。第三十五条规定的是物业服务合同期限的相关问题;第三十六条则规定的是项目退出的规定;第三十七条和三十八条是有关物业服务收费的规定。第三十九条是有关经营性收益的规定;第四十条则规定的业主自行管理的有关规定。 第四章为物业使用和维修,共七条,其中第四十一条为相邻关系的规定;第四十二及四十三条是有关装饰装修方面的规定;第四十四条是有关车辆管理的规定;第四十五条是有关专业单位接收其专业设施设备的规定;第四十六条是有关物业保修期满后维修、更新、改造费用的承担;第四十七条规定了业主转让或出租物业时的告知义务,及可以通过管理规约等文件限制群租。 第五章为物业保修金和物业专项维修资金,共十一个条文。其中第四十八条、四十九条和五十条分别规定了“物业保修金”的交纳、管理、使用、预留期限及退还;第五十一条至五十八条规定的物业专项维修资金的交纳、使用程序。 第六章为法律责任,共九个条文,是关于物业管理法律关系的各参与主体违反条例规定应承担的法律后果。于物业服务企业而言,主要体现第六十一条、六十二条、六十三条的规定上,即物业服务合同的备案、退出物业管理项目时相关材料的移交、物业经营性收益收支情况的公告。 第七章为附则,规定了新条例的生效时间为二零一四年五月一日。 有关部门职能 1.按各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。 条例第三条列举13个相关部门:建设、公安、民政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等。 2.依法对物业使用中的禁止行为进行查处。 违法拆改、变动房屋承重结构;将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方由区、县(市)房产主管部门责令改正,恢复原状。违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间,擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用,擅自改变房屋外立面由城乡规划主管部门依法查处。 擅自将雨污水混接或者在排水管上接管,损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全由市政设施和公用事业主管部门依法查处。擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施由绿化主管部门依法查处;损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处;违反国家和地方规定,向环境超标排放污染物由环境保护主管部门依法查处。 本条例规定的行政处罚,属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理行政执法机关负责实施。 各专业单位职能 1.配合应急管理。 2.及时接收管理专业设施设备并做好设施设备的维修、更新和养护,向最终用户收取有关费用。 3.进入物业管理区域进行相关作业。 行业组织职能 建立诚信档案,制定物业服务规范,加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。 乡镇(街道)、社区职能 职能一:筹备首次业主大会会议 具体三项工作: 1.接收建设单位报送的筹备首次业主大会会议的资料。 2.指导业主成立业主大会筹备组,担任或委托社区居委会代表担任组长。 3.接收建设单位交付的首次业主大会会议的筹备经费。 注意:分期开发项目。 职能二:监督业主大会会议表决情况 依据《条例》第十七条第一款: 监督的具体内容:参会方式、参会人数、参会面积。 注意:业主代表和委托代行共同管理权。 职能三:协调指导业主大会会议召开 依据《条例》第十七条第二款: 业委会不按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的,由物业所在区、县(市)房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府指导、帮助社区居委会指导业主召开。 依据《条例》第十八条第三款: 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。 职能四:指导、协助业委会资料移交 依据《条例》第二十五条第一、三款: 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其它属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。 拒不移交本条第一、二款所述物品的,业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。 注意:物业服务企业违反 《条例》 第三十六条第一款规定,退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上10万元以下罚款。 职能五:划分和调整物管区域 会同区县(市)房产主管部门划分和调整物管区域。 职能六:应急处置 物业企业退管导致“真空”时的应急处置,社区在街道委托下,组织不超过6个月的基本保安、保洁等服务。 职能七:监督指导业主自行管理 监督指导业主自行管理,开具证明材料。 职能八:列席基金自管的业主大会会议 业主委员会 关于业主委员会成员: 1.条件:业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表,具有完全民事行为能力,遵守国家有关法律、法规,遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。 业主委员会委员人数应当为五人以上单数,由业主大会会议选举产生。 2.候补委员:条业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。 业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。 3.决定终止委员职务:业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务: (一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的; (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的; (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的; (四)牟取可能妨碍公正履行职务的其它利益的; (五)其它侵害业主合法权益的行为。 业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。 4.自行终止委员职务:业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止: (一)不再是本物业管理区域的业主的; (二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力的; (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的; (四)被依法追究刑事责任的。 关于业主委员会职能: 1.业主委员会会议。 2.公布物业管理中的重大事项及听取意见、建议。 3.新老业主委员会之间交接。 4.决定业主大会、业主委员会运作经费的列支渠道和具体额度,并公布使用情况。 5.提出调整物业管理区域的要求。 6.同意物业管理用房的使用和经营方案。 7.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 8.合同期限届满前三个月开展物业服务企业选聘工作。 9.接收物业服务企业移交的资料。 10.协助催交物业服务费。 11.自行管理物业经营性收益。 12.对物业使用中的禁止行为接受物业服务企业的报告并按规定及时处理。 13.提出使用物业保修金的申请并组织维修。 14.组织物业专项维修资金续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。 15.对物业专项维修资金申请使用时的审核、同意、征求业主意见、工程验收、公示等。 16.经业主大会授权负责自行管理物业专项维修资金。 关于业委会的任期 第二十四条:业主委员会的任期为三至五年,具体由业主大会决定,任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前,应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府,并按照规定开展换届选举工作。 (记者 陈艺琨 整理) (漫画摘自网络) | ||||||||||
原标题: 《杭州市物业管理条例》 | ||||||||||
作者: 网络编辑:丁丽 |