房屋租赁起纠纷 耐心调解促和谐 |
http://www.tlnews.com.cn/2022年05月09日 08:16:52 |
调解在身边 房屋租赁起纠纷 耐心调解促和谐 【案情简介】 2016年,萧某与郑某签订房屋租赁合同,约定将萧某位于富春江镇某村的房屋租赁给郑某作为民宿建造经营。 后因房屋问题双方产生争议,一直未按合同要求对房屋进行建设。2021年,萧某因个人住房困难想解除租赁合同,郑某要求萧某返还其前期投入修建山体防护石坎的10万元费用,萧某多次找郑某协商无果,遂于2021年12月14日向富春江镇人民调解委员会申请调解。 【调解过程】 调委会接到萧某的调解申请后,第一时间和郑某取得电话联系,了解纠纷发生的前因后果,并且开展实地走访。 调解员走访现场后发现,租赁房屋已被拆除,只留下一片杂草丛生的空地。原来,2016年双方签订房屋租赁协议,约定萧某将其房屋及周边土地租赁给郑某,郑某按约定对房屋和场地进行建设改造并用于民宿经营。合同约定租期为20年,租期前五年免租金,从第6年开始收租金。合同还约定,如萧某未在2016年7月31日前提供准建手续的,萧某需赔偿郑某违约金50万元。 萧某向调解员表示,双方签完协议后,其在郑某的同意下,自行将原房屋拆除,而后郑某则以各种理由拖着不建造房屋导致土地闲置了5年,这些年他一直租住在外。现在,萧某觉得郑某完全没有履行合同的诚意,自己也打算重新建房,故希望双方友好协商尽快解除租赁合同。 与此同时,调解员又打电话向郑某了解情况。郑某表示,按照其最初的设计理念,需要保留该租赁房屋的部分设计结构,但萧某在没有与其商量的情况下,就自行拆除了租赁房屋,还导致屋后出现山体滑坡的危险。因安全防护需要,郑某出资10万元修建了山体防护石坎。郑某认为萧某多年来一直无法提供合法准建手续,已构成违约,要求对方承担违约金和石坎修建费用。 由此,调解员梳理了本案的2个争议焦点:双方解除合同,萧某是否需要承担违约金;修建山体防护石坎的费用该如何分摊。 2021年12月22日,调解员将纠纷双方约至调委会进行调解。根据纠纷的实际情况,调解员决定先采取背靠背调解的方式,对两人进行分别开导。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,租赁合同的签订是双方真实意图表示,合法有效,双方应当自觉遵守履行。此外,萧某未在规定时间内提供合法准建手续,导致郑某无法进场施工,故萧某应承担违约责任。 随后,调解员又做郑某的调解工作,指出萧某多年来积极向村委沟通批建房屋手续,但根本原因在于该地块规划不许可建房,导致其一直无法取得准建手续。由于双方签订合同前,均未对民宿审批事项进行深入研究咨询,现因情势变更导致合同无法继续履行,根据公平原则可以变更或者解除合同。 根据《民法典》第五百八十五条第二款,“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。 本案中,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,双方约定的50万元违约金过分高于造成的损失。经过调解员的耐心劝说,郑某也同意解除合同,不追究萧某的违约责任,但提出自己修建防护石坎的费用要求萧某如数支付。 在双方都同意解除合同的前提下,调解员又做萧某的思想工作。调解员指出,郑某修建防护石坎与萧某拆除房屋行为有因果联系。租赁合同解除后,对于郑某投入费用,萧某应返还给受损失的人。 经过多轮“背靠背”调解,调解员依据法律法规,为双方当事人分析此纠纷事件中各方的责任与义务。考虑到萧某经济较为困难,且无固定住所,郑某也同意可以适当降低补偿金额。在调解员的不懈努力下,双方终于达成调解协议。 【调解结果】 经调解,双方达成如下协议:萧某与郑某之间的房屋租赁合同解除,双方互不主张违约金、租金损失,不再追究任何法律责任;另外萧某一次性支付郑某石坎建造费用32500元。 【案例点评】 如今因民宿投资产生的纠纷比较常见。合同双方在签订房屋租赁合同时并未考虑太多,合同内容过于简单,并未考虑可能出现的其他情况都成为原因。为妥善化解此次纠纷,调委会采取了现场调查、背对背调解等方式进行调解,调解员依据《民法典》,合法合情合理明晰双方权利义务,制定合理的调解方案,帮助当事人顺利达成调解协议。 (记者 邓晓忠 通讯员 苏莹 漫画来源于网络) |
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作者: 网络编辑:杨露萌 |